需求放缓，租金下调，空置率走低的青岛写字楼市场仍不足喜

2021/1/29 14:57:26    来源：86写字楼网

摘要:

现如今，无论是房地产的业内人士，还是房地产行业的利益相关者，甚至是街头巷尾的大爷大妈，都知道当前青岛的楼市不景气。

这种不景气不仅仅表现在大家都关注的住宅市场，在商业地产市场展现的更是淋漓尽致。毕竟当住宅这种刚需产品都出现了成交低谷的时候，作为以投资为主的商业地产市场，自然更是一言难尽。

 

在前段时间，大家都在关心楼市空置问题的时候，却不知道，相比较于住宅市场，在当前包括青岛在内的绝大部分二线城市，写字楼空置才是最大的问题。而这一问题通常伴随着租金的下降和需求的放缓，进而拖慢了这个城市商业地产市场的发展进程。

当时间进入到10月下旬，围绕着三季度的各种统计数据纷纷出炉，关于青岛写字楼市场的数据则是让人眼前一亮。

三季度市场出现新变化

三季度的青岛写字楼市场出现了新的变化，总结来看主要体现在两个方面：租金下调、空置率走低。

2020年第三季度，青岛无新项目入市，甲级写字楼市场总存量在144.6万平方米；平均租金为每月105.07元/㎡，环比下降3.05%，空置率环比下降2.42个百分点至26.42%，部分写字楼业主通过降低租金或补贴的方式来减轻租户负担。

具体来看，青岛写字楼主要集中在三大核心区域：市南CBD、市北CBD和崂山CBD。其中月平均租金方面，崂山CBD最高，130.42元/平方米；市南CBD月平均租金102.14元/平方米，排在第二位；市北CBD最少，月平均租金为84.45元/平方米。存量方面，市南CBD最多，存量为62.7万平方米；其次是市北CBD，存量为50.8万平方米；崂山CBD存量为31万平方米，排在第三位。空置率方面，崂山CBD空置率最低，最高的是市南CBD。

 

第三季度青岛写字楼市场以价换量现象比较明显，尤其是市南CBD及市北CBD，通过下调租金来吸引租户，以缓解租赁压力。而崂山CBD依然以其高品质的楼宇品质和较好的行业聚集性深受企业欢迎，本季度租赁成交活跃。

新增租赁需求放缓

三季度新增需求趋缓，市场压力尚存。在经历过第一季度的市场交易速冻和二季度的需求延迟释放后，疫情对于写字楼市场新增需求活跃度的影响在本季度得以充分体现。青岛写字楼市场整体净吸纳量回落至负1,900平方米，整体空置率为28.6%，市场需求稳中偏弱，部分中小型贸易、金融类企业仍有不同程度的退租情况。虽然市场压力尚存，但并非不可承受，以律所为主的专业服务企业和以保险为主的金融企业持续稳定托底市场，以新媒体、线上教育为代表的等新兴行业则凭借疫情催生的红利积极地拓展和扩张。

 

本季度无新项目入市，未来供应主要集中于市南和崂山区。全市整体写字楼市场存量维持在474万平方米。全年新增供应量因部分项目的延迟交付回落至约28万平米，与去年基本持平。未来供应主要集中于市南区香港中路沿线及崂山区金家岭金融新区，以高品质自持型的甲级及乙级写字楼项目为主。

租金处于下行通道，需求疲软加速市场调整。作为传统的租赁旺季，三季度的需求表现不尽人意，市场压力加剧了租金的向下调整。

大量兴建运营是大问题

虽然三季度青岛写字楼市场并无新增项目，但这并不意味着青岛写字楼市场会停滞不前，尽管今天各种不确定性因素，冲击着楼市，但按照当前公布的一些规划，未来青岛写字楼市场还会有大量的项目入市。

 

例如去年西海岸海洋活力区规划的海洋国际商业中心、桥头堡商务区规划的700米“青岛之星”，还有今年市北淮安路66号的商业规划、李沧院士港扩容等等。据相关报告预测，未来三年，青岛甲级写字楼市场将有近69万平方米的新增供应入市。

如此大面积的写字楼兴建，运营也便成了最大的问题，当前中国写字楼运营服务行业市场正在迎来快速增长。

 

据统计，2014年中国写字楼运营服务市场的总在管建筑面积3.66亿平方米，2019年增至5.90亿平方米，复合年增长率为10.0%。预计2020年写字楼总在管建筑面积将达到6.28亿平方米，2022年在管建筑面积增至7.06亿平方米。

2014年中国写字楼运营服务市场总收入280亿元，2019年的534亿元，复合年增长率为13.8%。随着商业运营服务市场高速增长，预计2020年中国写字楼运营服务市场总收入将达601亿元，2022年将增至727亿元。

 

可以说，这是一片宏大的市场蓝海，更是未来行业的发展机遇。